投資房託全手冊

本補充網頁是《投資房託全手冊》的補充網頁,收集了關於本書的各類資料。《投資房託全手冊》由安泓投資有限公司投資總監楊書健先生所著,是專門討論亞太區房地產投資信託的專書。關於楊先生及安泓投資的其他資料,請瀏覽 安泓投資的FB專頁 (http://www.facebook.com/admiralinv)。如有查詢,請聯絡我司公共關係團隊 (pr@admiralinv.com)。

2017年5月14日 星期日

【專家分析】科技、房產股當炒因基本面佳

http://finance.now.com/news/post.php?id=319855

【Now財經台】恒生指數已連升四日,累升649點,但大市整體上升股份比例只佔約50%,連續十個交易日低於60%水平。安泓投資總監楊書健表示,現時當炒的主要是科技股及部分房地產股,其特性均為基本面有一定支持。
對於中港股市表現背馳,楊書健認為,由於美國聯邦儲備局3月加息後長息下跌,令海外資產計價上升,以致本地股票表現較內地表現優勝。
另外,對於聯儲局下月加息機會驟增,楊書健指出,加息次數對房地產價格影響有限,原因是房地產一向以長息為指標。.
安泓投資總監楊書健表示,現時當炒的主要是科技股及部分房地產股,其特性均為基本面有一定支持。

安泓投資總監楊書健表示,現時當炒的主要是科技股及部分房地產股,其特性均為基本面有一定支持。

安泓投資總監楊書健表示,現時當炒的主要是科技股及部分房地產股,其特性均為基本面有一定支持。

安泓投資總監楊書健表示,現時當炒的主要是科技股及部分房地產股,其特性均為基本面有一定支持。

安泓投資總監楊書健表示,現時當炒的主要是科技股及部分房地產股,其特性均為基本面有一定支持。

2016年12月20日 星期二

本書作者為扶輪社主講房託

本書作者楊書健,於十二月二十日為扶輪社主講了亞太區房託的投資特點。楊先生講述了亞太區房託的發展,其4—6%的股息回報,以及長期平均每年12%的總回報。他亦講述了房託在加息期,只要維持加租,一般仍會跑贏債劵等定息產品。


2016年10月7日 星期五

【專家分析】資金湧港搵食的啟示


http://finance.now.com/news/post.php?id=267337&type=analysis

【專家分析】資金湧港搵食的啟示

【Now財經台】英國脫歐公投前,本地地產股整體股價表現參差,但自脫歐公投起計,幾近所有地產股均錄得升幅,一般解讀是全球息口低迷,市場追逐較高回報投資產品。
安泓投資總監楊書健表示,英國脫歐後,投資者於7月的心態以避險為主,資金泊入亞洲市場,再觀望未來發展。許多亞洲經濟體,尤其是香港,7月後經濟表現理想,包括7月訪港旅客數字止跌回升,辦公室租金增加,商場空置率降低,令9月再有資金流入。
楊書健續稱,資金上月取態較為進取,主要在香港尋找投資機會。他認為,除英國脫歐因素,投資者的策略反映亞洲市場相對於歐洲,未來數年的前景較佳,多看好亞洲市場基本面。
他認為,香港商業房地產與租金掛鈎,雖然平均呎價昂貴,但仍有吸引力。中資成為甲級寫字樓的支柱,反映中資面向國際市場時,對香港辦公室有需求,印證香港的長遠優勢,如法治、開放的資訊及市場等。因此,中資企業與國際競爭時,首選地點仍是香港。


2016年10月4日 星期二

皇家特許測量師學會講座

本書作者楊書健先生,於2016年9月24日出席了由皇家特許測量師學會香港分會主辦的論壇。論壇的題目是折讓現金流的估值方法。當中部份論點,已紀錄在以下文章。

楊書健:明瞭物業房託估值 有利評估投資風險
【明報專訊】上周筆者有幸獲得皇家特許測量師學會香港分會邀請,出席了一場估值研討會,就房託及實體房地產估值發言。最傳統的估值方法,是以折讓現金流估值。學界的基本概念,認為資產價值等如該資產將來所有現金流,經時間折讓之後的總和。因此分析員的基本功,就是學習估算各種資產未來好幾年的現金流,以及合理的折讓率。



楊書健: 估值理論的實踐
上周皇家特許測量師學會香港分會主辦了一場研討會,邀請了香港大學的鄒廣榮教授主講房地產的估值方法。筆者亦有幸獲邀講述房託的估值方法。學界研究估值已經幾十年,理論體系完整。但是如果要在實務之中確實執行,中間仍有不少要訣。只要運用得宜,投資才會理性。
折讓現金流是投資界的基本估值方法,將投資項目的價值,定為將來所有現金流的總和。因為現金流有時間價值,將來收入比今天收入價值較低,所以這個總和需計入現金流的出現時間,因而需要折讓。以折讓現金流估值,最大的難題是假設眾多,包括租金增長、折讓率、長期估值等,都需要由投資團隊自行決定。如果未能掌握實況,假設錯誤,計算出來的價值偏差甚大,業界稱之「垃圾輸入,垃圾結果」(garbage in, garbage out)。故此,折讓現金流估值,雖然有確實答案,但業界卻甚少直接引用。





2016年9月17日 星期六

《信報》楊書健: 房託怕加息嗎?

《信報》本月初舉行了題目為「樓價再升,海外物業尋寶」的講座,筆者有幸獲邀主講關於房託的投資策略。出席論壇最大的益處是能夠從問答環節,了解投資者心態。筆者最近出席的數個論壇,投資者都不約而同地問:「房託在加息期的表現如何?」
首先,本港投資者所談及的加息期,一般指美國聯儲局的加息周期。因為港元與美元掛鈎,所以香港並無獨立貨幣政策,息口將隨美元利率浮動。故此美國進入加息周期,必會令香港息口上升。新加坡元名義上不與美元掛鈎,但是操作上坡元亦跟隨美元上落,新加坡政府亦不主動議息,故此美元利率上升,亦會影響坡元利率。
澳日房託佔比較大
但是亞太區房託中的三分之一是澳洲房託,另外三分之一是日本。澳洲與日本有獨立貨幣政策,美國加息不會直接令該兩國加息。尤其澳洲今年已經減息兩次,現時的基本利率仍然為1.5%。假如有需要,該國實際上仍有減息空間。日本方面,零息政策已經推行多年,現時亦看不到有太多誘因,令日本政府加息。事實上,年初香港房託下跌的時候,澳洲及日本房託卻節節上升。因此亞太區房託基金上半年普遍錄得正增長。
加息速度才是重點
另外,對於房託而言,加息速度才是重點。債劵與房託最大的不同,在於債劵推出之後,利息收入不變;而房託股息來自租金,只要租金上升,房託派息將會繼續上升。在利率上升周期,經濟一般向好,租金將會增加。所以如果加息速度偏緩,加租將會抵消加息的影響,令房託的價格繼續上升。美國自七十年代的數據顯示,於過去40年,美國有22年處於加息周期,當中有18年房託價格錄得正回報。雖然亞太區房託歷史較短,只有16年,但是價格上升最快的時問亦是於2003至2007年間當利率處於上升的周期。
美國聯儲局現時取態仍屬溫和,或會再加息一至兩次,而且聯儲局年中已經調低明後兩年的加息預期。溫和加息幅度,對房託而言是好消息。
長期心態投資房託
另一方面,房託在跌巿中,一般價格會先跌後反彈,而股息的收入下跌有限。商業地產的租約期一般較長,香港和新加坡的辦公室租約一般為3年;澳洲的辦公室租約可長達10年;部分物流資產租約甚至長達20年。在金融危機之中,只要租客不破產,租金收入應可保持,對房託的派息能力影響較低。所以當金融巿場穩定下來,資金再度入市的時候,房託一般反彈力相對較強,價格在第二或第三年的反彈能力或更高。
故此我們經常建議,投資者適宜以3至5年甚至更長期的心態投資房託。房託的短期表現的確與當地股巿及氣氛掛鈎。所以大型機構投資者都以長期持有的方式,對沖房託的短期波幅。他們亦以地域為本(如亞太區房託),對沖個別房地產巿場的風險。投資者只要不自亂陣腳,房託可以成為長期持有的資產類別。

2016年9月7日 星期三

《信報》:「樓價再升 海外物業尋寶」

本書作者楊書健於9月6日晚上,為《信報》主講「樓價再升,海外物業尋寶」。具體題目如下:
香港樓價高企,租金回報率偏低,似乎靠租金生活已成歷史。房託十五年前在亞洲出現,十五年來股息介乎4.5%至7%,現金回報率跑贏實體地產資產。楊先生為《投資房託全手冊》的作者,他將向大家分享亞太區房託的現況,以及研究房託時所應注意的事項。






2016年8月31日 星期三

《信報月刊》楊書健:另類磚頭 亞太區房託具優勢

相對於投資實物磚頭,近年房託也受到青睞,貪其「買賣容易、不需打理」,然而選房託也有技巧。歐洲地緣政治風險逐漸升溫,加上亞太區經濟增長,長期跑贏歐美;未來幾年,緬甸逐漸開放,越南、菲律賓、印度等國亦保持增長,東盟諸國或能帶動全區域發展。日本、香港、新加坡三地,如能向東盟提供工業技術和商業服務,將令亞太區房託直接受惠。
在各項房地產類別當中,房託是最為靈活的一種。房託是依法例成立的信託,旗下資產需以收租物業為主,並且每年需將扣除開支後的收入,幾乎全數以股息派發,回報不俗。在某些國家,尤其是有股息稅的國家,房託在利得稅方面或享有稅務優惠,令房託收入免於雙重徵稅。正因房託的租金收入需要以股息派發,故此小股東擁有房託,現金收入與直接持有商業房地產類同。
(節錄; 全文請購買今期《信報月刊》)